1992年に改正された「生産緑地法」に基づき、税優遇のあった「生産緑地」の8割に及ぶ面積の優遇が終了することで、短期間で大量の土地が売りに出され、周辺地域での地価や中古マンション相場の下落などの影響が想定されている問題です。

今回は2022年生産緑地問題について、建築業界に及ぼす影響や対処法について解説します。

2022年生産緑地問題とは

2022年生産緑地問題とは、1992年に改正された「生産緑地法」によって急速に宅地開発の進んでいた三大都市圏の市街化区域にある緑地（農地）面積を残すために定められた制度が発端となっています。

当時、宅地開発により緑地（農地）が減少して環境や地盤に悪影響を及んだ結果、自然災害の発生により都市部が被害を受ける事態が発生。
そこで、三大都市圏を中心に緑地（農地）を残すため、法整備行われました。

生産緑地法で指定された農地には、相続税・固定資産税などの税優遇が受けられた反面、農業に従事しなければならない、終身の「営農義務」が課せられました。

原則として、指定を受けて税優遇を得た生産緑地（農地）は売却できません。

しかし、同時に「指定後30年が経過した場合、土地を売り出せるようになる」制度が設けられていました。その結果、指定後（1991年頃から）30年目にあたる2022年に、都市圏の生産緑地が一斉に売りに出されることで、土地の供給過多となり、土地価格の下落を招く可能性があるといわれています。

生産緑地の指定解除が原因

2022年生産緑地問題とは、1991年頃に生産緑地法で指定を受けた農地が2022年に一斉に売却される可能性から生まれました。解除される農地は、生産緑地全体の8割を占めるともいわれています。

生産緑地の指定解除は、農地の所有者に下記2つの悪影響を及ぼします。

これにより、2022年前後で指定生産緑地が大量に手放され、周辺地域の不動産価格の下落が見込まれています。

生産緑地制度とは

政府は、1991年の改正生産緑地法で下記の条件を満たす土地を生産緑地と定め、固定資産税や相続税などの税金の優遇を行っています。

1．公害または災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全など良好な生活環境の確保に相当の効用があり、かつ、公共施設などの敷地の用に供する土地として適しているもの。

2．500平方メートル以上の規模の区域であること。

3．用排水その他の状況を勘案して、農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められるもの。

参考：e-Gov「生産緑地法第3条第1項」

また、指定を受ける生産緑地では、以下のことを守る必要がありました。

1．当該土地を農地として管理する。

2．生産緑地であることを掲示する。

3．生産緑地地区において、建物やその他の工作物を造成したり、土地に手を加えたりしない。

参考：e-Gov「生産緑地法第7条・第8条」

つまり、生産緑地の指定を受けた土地所有者は税制面で優遇を受ける条件として、自ら農業を継続する必要があります。

これらの制度を一括して「生産緑地制度」と呼ぶことも多くあります。

2022年生産緑地問題で予想される悪影響とビジネスチャンス

では、2022年生産緑地問題で、実際に起こりうる周辺事業への影響はどういったものがあるのでしょうか。

生産緑地は、全国に約13,000ha（約62,000地区）あり、三大都市圏（関東・中部・近畿）に集中しています。その他の地域には、10haも分布していません。

三大都市圏の事業者は、特に影響を理解しておく必要があるでしょう。

地価への悪影響　

まず挙げられる悪影響は、指定解除に伴い大量の土地が宅地に転用されて売りに出されることです。該当地域での需給のバランスが崩れ、周辺エリアの土地価格そのものが下落する可能性があります。

マンションへの悪影響　

次に土地の大量の売り出しに伴う悪影響が、新築・中古マンションの相場下落です。

土地価格の下落により、新築戸建て相場の下落が起こり、結果として周辺エリアでのマンション販売価格が戸建てとの価格競争に負ける可能性があります。

政府の2022年生産緑地問題問題対策

生産緑地法を制定した政府が2022年問題に対して行なっている対策は下記の2つです。

生産緑地法の改正-税優遇の継続-

政府は2017年の生産緑地法改正で「10年間、生産緑地としての指定を再び受け、税の優遇を続ける」ことを決めた「特定生産緑地」という制度を導入しました。

これにより、最大2032年まで、現在の生産緑地指定と同じ優遇を受けられます。農地所有者はすぐさま土地を売却する必要がなくなりました。

都市農地賃借法-農地賃貸の促進-

政府は2018年に「都市農地賃借法」を制定しました。これにより、農地所有者が農地を貸し付けた際にも税優遇が継続され、生産緑地の有効活用が図られました。

また、この法律では、これまで原則無期限だった農地の賃借を有期限とすることができるため、農地賃借へのハードルを下げる効果が期待されています。

加工所、レストランなどの建設を認可

生産緑地に指定された土地では、農業用途の建築しか認められていませんでした。しかし、近年の改正で、「農産物の加工所」や「農産品扱うレストラン」などの建築を行えるようになりました。

これまでは地目の変更を行わなければ建築できなかったため、生産緑地の活用につながると考えられています。

建築・不動産業界の2022年生産緑地問題対処法

建築・不動産業界は、2022年問題に対して下記3つのことを行うべきです。

底地仕入れ

土地価格の下落は絶好の底地の仕入れ機会と捉えられます。既存事業の仕入れ時期の調整や、新規案件の計画などを行いましょう。

これまで生産緑地として売却の意思がなかった所有者にアプローチを行うことや、アパート経営など相続税対策になる提案を行うなど、直接的な商談につながるでしょう。
土地所有者への情報提供の一環として2022年問題を取り上げることで、間接的な商談機会を得ることにもつながります。

絶えず情報収集を行い、ビジネスチャンスへとつなげましょう。

土地に関する情報収集を徹底

ネガティブな情報が先行する2022年問題だからこそ、正確な情報を手に入れることが重要です。
また、社内で共有される情報の重要性も高まりまるでしょう。

例えば、工務店の営業エリア内の生産緑地面積・分布を知ることに止まらず、農地所有者へ2022年問題の情報提供を行った結果や、同業他社における対応なども共有する必要があります。

人脈やネットツールなどを駆使し、効率的な情報収集を行いましょう。

保有物件の見直し

生産緑地を仕入れ対象とすることで、現在の保有物件と一体開発が可能になります。また、これまで底地の確保や予算で失注していた商談の復活も期待できるでしょう。

決算において物件の評価損を出さないためにも、保有物件周辺の調査を行い、必要であれば他社に先んじた売り出しや、リノベーションなどの積極的なバリューアップ策を検討しましょう。

まとめ

今回は、生産緑地法に基づく生産緑地の税優遇から、指定解除に伴う2022年問題を簡単にまとめてきました。

悪影響ばかりがクローズアップされますが、状況を知ることでビジネスチャンスにつながる可能性もあります。

2022年生産緑地問題など、大規模な事業環境の変化要因が発生したときにこそ、重要になるのが「情報の社内共有」です。
ITツールを駆使して仕入れた情報や商談内容を全社的に共有することで、同業他社との競争に負けない事業を行うことができます。

また工務店では、顧客情報だけでなく土地・住宅などの情報を社内で統一的に管理することが重要です。こちらもITツールを駆使して、一元管理することをおすすめします。

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適用に向けて今まさに準備をしている経理担当の方も多いのではないでしょうか。

本記事では、新収益認識基準とは何なのか知りたい人や、経営への活かし方に悩んでいる人に向けて、背景や影響を解説します。

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新収益認識基準適用の背景

収益認識基準とは、売り上げ計上の会計基準のことを指します。
これまで約70年間、日本では売り上げに関する規定は「実現主義の原則による」と会計基準原則に記載されているのみでした。

ところがインターネットの普及に伴い、ビジネス形式は世界中で多様化。「実現主義の原則」といった単純な規定だけでは対応できなくなってきました。

そのような中で2014年、IFRS（国際財務報告基準）を作成しているIASB（国際会計基準審議会）と、米国の財務報告基準を作成しているFASB（米国財務会計基準審議会）が共同で「収益認識に関する基準」を公表しました。

そのような世界の対応を見て、日本でも2018年IFRSの要素を基本的にすべて取り入れた「収益認識に関する会計基準」が公表されました。これが新収益認識基準にあたります。

つまり、日本と海外の収益認識基準がほぼ同じになることで、日本企業と海外企業の売り上げを比較することも可能となります。

新収益認識基準の内容と特徴

新収益認識基準を理解する上で重要なのが「履行義務」という考え方です。

履行義務とは、顧客と契約した際、商品やサービス等を顧客に渡すことを約束する、というものです。
つまり商品を売るときは、商品を売り渡す約束をして（履行義務）、その約束を果たす（履行義務の充足）と考えることができます。

この履行義務の充足という考え方に加えて、新収益認識基準では以下の5つのステップにおいて収益が認識されるとしています。

契約の識別

ビジネスにおいて、取引はまず契約からスタートします。「契約の識別」とは、売り手と買い手の契約として認められるものを収益とするという考え方です。

契約書という形でなくても、口頭によるものでも契約として認められますが、建設業では一般的に契約を書面で行います。

履行義務の識別

「履行義務の識別」とは、顧客との一つの契約の中に履行すべきものがいくつあり、それぞれどのような内容なのかを確認するというものです。

例えば建設業の場合、一人の顧客との一つの契約の中にも、設計・施工・管理など複数の履行義務があり、それらの履行義務の内容を明確にする必要があります。

取引価格の算定

「取引価格の算定」とは、いくらで取引を行うか、ということを指します。

ただし、「1ヶ月で●個以上契約した場合、△％引き」や「1ヶ月以内であれば返品OK」といった契約の場合は今後価格が変わる可能性があります。
したがってその点も考慮して取引価格の算定を決めなくてはいけません。

このように今後変わる可能性のある価格を「変動価格」といいます。

履行義務に取引価格を配分

「履行義務に取引価格を配分」とは、全体の取引価格を一つ一つの履行義務に配分するということを指します。

履行義務の充足による収益の認識

「履行義務の充足による収益の認識」とは、売り上げが計上される時期の確認を指します。
履行義務は一時点で充足されるものと、一定の期間にわたって充足されるものの2種類があります。

一時点で充足されるものはその一時点で収益を認識し、一定期間にわたって充足されるものはその期間に徐々に収益を認識します。
一定期間にわたって充足されるものは、例えば「●年保証」などがついていた際などです。

この「履行義務の充足による収益の認識」が建設業にとっては重要なチェックポイントとなるため注意が必要です。

新収益認識基準によって変わることや影響

新収益認識基準では、履行義務を確認した上で前述の5つのステップにおいて収益を認識します。

ここでは、これまでの収益認識方法から大きく変化した点や、建設業にどのくらいの影響があるのかを解説します。

新収益認識基準によって変化する点

新収益認識基準では、以下の3つの要件のいずれかを満たす場合は、一定期間にわたって徐々に収益を認識することができます。

逆に、いずれの要件にも当てはまらない場合は、一時点で収益を全額認識しなければいけません。

(1) 企業が顧客との契約における義務を履行するにつれて、顧客が便益を享受すること

(2) 企業が顧客との契約における義務を履行することにより、資産が生じる又は資産の
価値が増加し、当該資産が生じる又は当該資産の価値が増加するにつれて、顧客が当
該資産を支配すること（適用指針[設例 4]）

(3) 次の要件のいずれも満たすこと（適用指針[設例 8]）
① 企業が顧客との契約における義務を履行することにより、別の用途に転用する
ことができない資産が生じること
② 企業が顧客との契約における義務の履行を完了した部分について、対価を収受
する強制力のある権利を有していること

【引用】企業会計基準第 29 号収益認識に関する会計基準‐企業会計基準委員会

新収益認識基準による建設業への影響

建設業ではこれまで、会計では「工事進行基準」が用いられてきました。

5つ目のステップ「履行義務が一定期間にわたって充足されるものはその期間に徐々に収益を認識」が「工事進行基準」と似ているため、これまで使ってきた「工事進行基準」との違いによる影響が大きいのではと噂されていました。

しかし影響をなるべく少なくするために、新収益認識基準では代替的なものも用意されています。
例えば原価回収基準の取り扱いにおいては、契約初期段階では収益を認識せず、見積れる時点で収益を認識することも容認されています。

また、期間が短い工事も、金額がそこまで重視されないため、履行義務を充足した時点で収益を認識させることが容認されています。

ただし、影響が少ないとはいえ、今後のためにも変化した点を理解することは重要です。

経理担当者の注意点

ここでは、新収益認識基準の適用に伴って経理担当者が注意すべき点を解説します。

一人親方を除き、新収益認識基準の適用には他部署の協力も必要となってくるため、ポイントをしっかり押さえてスムーズに連携できるようにしましょう。

営業担当者との連携

売り上げに関しては経理が主導となって処理を行いますが、売り上げの計上方法は、プロジェクトの進め方にかかわってくる部分でもあります。

そのため、できるだけ早めに営業担当者などプロジェクトに携わる他部署との連携をしっかり行い協力するようにしましょう。

そして、各部署がこれまで以上に細かく工数を計算し、変化した収益認識基準に対応できるようにしておきましょう。

内容をしっかり理解して経営に活かす

初めはこれまでとの違い、変化に戸惑うこともあるかもしれませんが、内容をしっかり理解し、各部署の連携を取ることができれば問題ありません。

また、新収益認識基準は様々な形のビジネスに対応できるように設けられたものです。

適用されることによって、競合との売り上げの比較などがこれまでよりも行いやすくなることが見込めます。

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まとめ

今回は、2021年4月から順次適用される新収益認識基準について解説しました。

ビジネス形式の多様化に伴い、これまで単純だった売り上げに関する規定も、世界進出を視野に入れて変化しています。

上場企業でなくとも、徐々に新収益認識基準が適用されていく見込みです。

経理担当の方のみならず、管理を担当している人はしっかり理解して他部署と連携できる準備を進めておきましょう。

そして、これまでビジネス形式が違った競合との売り上げ比較をスムーズに行えるようにするなど、自身のビジネスに活かしてください。